不動産業者にメリットの大きい専任媒介契約

マンション売却において媒介契約を結ぶ際、
3つの媒介契約のうちどれを選ぶべきなのか?

マンションなど大きな金額での取引となる不動産の売却は、不動産業界に従事している方でもなければ、そうそう何度も経験することではありませんから、どの媒介契約が良いのか悩めるところです。

まずトップページでも触れているとおり、3つの媒介契約のうち、特に一般媒介契約は売主側にとって自由度の高い契約。それに対して専任媒介契約、専属専任媒介契約は、売主側にとって自由度が低い反面、不動産業者からみてメリットが大きい契約であるといえます。

これは不動産業者が売却活動を行って、マンションが売却できれば、
(他の不動産業に持っていかれる心配がないので)
確実に仲介手数料を得ることができる契約であること、さらに専属専任媒介契約であれば、 自社で買主を見つけることが前提、つまり両手仲介となり、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができるわけです。

不動産業者が一般媒介契約を希望することはほぼない

上記のような理由から、不動産業者が一般媒介契約を希望することは、ほぼないのが現状です。ということはつまり、売主の希望から一般媒介契約を結ぶケースがほとんどだといえます。

一般媒介契約でマンションを売却する場合のリスク

一般媒介契約では、不動産業者にとってメリットが少ないため、
積極的な売却活動は期待できません。

仮に広告費をかけて宣伝しても、他の不動産業者が買主を見つけてしまえば、広告費は赤字になります。 では一般媒介契約で売り出した場合、その物件はどのように扱われるのかといいますと。

■ 売却活動を行わず放置される

■ 他の物件の当て馬につかわれる

こういった状況が考えられます。

売却活動を行わず放置されるのは、仲介手数料を得られる可能性が低いという点から、仕方がないかな?と思える面もあります。

他の物件の当て馬につかわれるというのはどういったことかといいますと、
専任、もしくは専属専任などで契約している、他の物件と同時に内覧を行って、このへんではこういった物件がこれくらいの金額で売りに出されていて、こちらの物件のほうが良いですよね。という具合に他の物件を成約するための当て馬として使われるわけです。

売主から見れば、不動産業者が内覧希望者を連れてくれば、買主は売却活動をしてくれている!と考えてしまいますが、実はこういった当て馬につかわれるケースが結構多いようです。

放置されることはもちろん、当て馬として使われるのでは、
売却機会の損失であることはいうまでもありません。

一般媒介契約に向いている物件とは?

このように見てくると、一般媒介契約には良いところが何もないように思えてしまいます。 しかし一般媒介契約のほうが向いている物件も存在します。 それは売り手市場といえる物件、つまり希少な物件、築浅物件、駅近物件など、 マンションとして売りやすい条件を備えている物件です。

■ 一般媒介契約に向いている物件
 ⇒売りやすい条件を備えている物件

もちろん近隣の売却相場に見合った売り出し金額であることは大前提ですが、
売りやすい条件を備えている物件であれば、まず当て馬につかわれる心配もありませんし、一般媒介契約で複数の不動産業者と契約を結んだほうが、スムーズな売却につながる可能性も高くなります。

専任・専属専任媒介契約に向いている物件

上記のことを踏まえると、専任・専属専任媒介契約に向いている物件もおのずとわかってきますね。そうです、専任・専属専任媒介契約に向いている物件とは、買い手市場の物件、つまり築年数の古い物件、駅から遠い物件、他にもいろいろ条件はありますが、 マンションとして売りにくい条件の物件では、専任もしくは専属専任での契約を結んだほうが、よりスムーズに売却できる可能性が高いといえます。

■ 専任・専属専任媒介契約に向いている物件
 ⇒売りにくい条件を備えている物件

お手持ちのマンションがどういった物件にあたるのか

あなたのマンションは
売りやすい物件なのか?売りにくい物件なのか?
まずは大まかにでもどちらにあたるのかを、リサーチすることが先決です。

リサーチというと大袈裟ですが、これは近隣エリアで条件が似ている物件の、
売却相場を把握することから始まります。どういった条件の物件がどれくらいの金額で売りに出されているのかそして売れているのか、マンション売却では売却相場を調べることが重要なのです。

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